这篇文章要回答的就是这些实际问题：联名房产在离婚时怎么处理、法院有哪些权力、对方不配合时法律上有哪些出路，以及还在还贷款的情况下应该怎么考虑。

一、联名房产的法律基础：Section 76 LRA 与 Section 145 NLC

在离婚里处理联名房产，主要涉及两个法律框架：

LRA 1976 第 76 条（婚姻资产分配）

这是家事法的框架。在离婚或司法分居时，法院有权命令双方分割婚姻期间共同取得的资产，或命令出售并分配所得。法院在行使这个权力时，会综合考量双方的财务贡献、非财务贡献（如照顾家庭）、债务、孩子需要、婚姻长度等因素。

国家土地法典（NLC 1965）第 145 条（终止共同产权）

这是土地法的框架。任何一位共同产权人（co-proprietor），都可以单独向法院申请终止共同产权，要求法院命令出售该房产并分配所得。

在离婚案件里，这两个框架通常配合使用：Section 76 决定如何分，Section 145 提供了在对方不配合时的法律执行路径。

二、联名房产通常有哪几种处理方式？

在实务上，离婚时联名房产的处理结果通常落在以下几种选项之间：

方案一：出售，双方分配所得

最简单直接的做法。双方同意出售，扣除未偿还贷款后，净所得按约定比例分配。比例不一定是五五，取决于双方的实际贡献情况和双方协议或法院裁决。

方案二：一方买断另一方的份额（Transfer）

其中一方保留房产，向另一方支付合理价值买下对方的份额。通常需要重新融资，以一方的名义承接贷款，把另一方的名字从银行贷款和地契中移除。

这需要银行同意，也需要被买断的一方配合签署必要的转名文件。

方案三：法院命令出售或分割

如果双方无法协商一致，法院可以依据 Section 76 LRA 或 Section 145 NLC 作出命令，强制推进出售或分割安排。

三、对方不肯配合，法律上有什么出路？

这是最多人真正想知道的问题。

情况 A：还在离婚程序中，双方对房产安排有争议

如果案件还在法院进行中，你的律师可以在离婚程序内直接申请法院就房产作出裁决。法院可以命令：

• 房产以市场价出售，所得按裁定比例分配
• 其中一方在支付合理对价后，获得完整产权
• 在案件进行期间，任何一方不得单方面处置或转移房产（透过 Injunction 保全命令）

情况 B：离婚已完成，但房产安排未解决或对方不执行

如果离婚已经完成（Decree Absolute 已发出），但房产安排还没处理，可以通过两个途径：

• 在离婚后的财产申请程序中向高等法院申请资产分配命令（在 Decree Absolute 后的合理期限内提出）。
• 依据 NLC Section 145，向法院申请终止共同产权，强制命令出售。

情况 C：对方消失、无法联络、或拒绝合作签署文件

这是最困难但法律上仍有解决方案的情况。

根据 2022 年 Court of Appeal 的判决（Ong Chin Hai & Anor v Ong Hoo See & Ors [2022] 7 CLJ 852），共同产权人不需要先证明已尝试分割（partition）失败，才能直接申请 Section 145 的终止共同产权命令。也就是说，你可以直接申请，不必先走一遍更繁琐的前置程序。

法院在批准终止共同产权命令后，可以进一步处理执行问题——包括在必要时由法院授权某一方或中立第三方代为签署所需文件，以完成出售。

四、还在还贷款的联名房产，怎么处理？

这是最常见的实际情况，也是处理起来最需要注意细节的。

几个关键点：

银行是独立的第三方

即使法院裁决其中一方获得房产，另一方名字从贷款中移除，依然需要银行的同意。银行不受离婚法院命令的直接约束，它有权评估接手贷款的一方是否具备单独还贷的财力，再决定是否批准重新融资。

在银行批准重新融资前，双方对银行仍然共同负责

这意味着：即使你在离婚协议里约定了「房子归一方、贷款由一方负担」，在银行层面正式完成转名之前，另一方名字仍然挂在贷款上，你的信贷记录依然与这笔贷款挂钩。如果对方停止还款，银行可以追究你。

实务建议

五、法院能不能命令出售「名字不在我这边」的房产？

可以，但有条件。

如果房产登记在你名下，而你的配偶主张有贡献，法院依然可以根据 Section 76 裁定对方有权获得一部分价值——无论房产的法定产权登记在谁名下。

在 Poonageswari a/p P. Krishnan v Bailand a/l Govindham [2019] MLJU 44 等判例中，法院明确指出：决定性因素是双方对该资产的贡献（财务或非财务），而不是谁的名字在地契上。

反过来，如果房产登记在配偶名下，你主张有贡献，同样可以在离婚程序中提出请求，由法院评估并裁定你是否有权获得份额。

六、保全命令（Injunction）：对方有异动迹象时怎么保护自己？

如果你有理由担心对方可能在离婚程序完结前擅自转移、出售或以其他方式处置房产（例如把房子过户给家人、私下签署出售协议），可以紧急申请保全命令（Injunction），要求法院禁止对方在程序完结前处置该房产。

LRA 1976 第 103 条赋予法院在离婚程序中发出此类禁令的权力。申请通常需要说明：存在真实可信的风险、如果不发出禁令你将受到无法弥补的损失。

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